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2017-2019中国房地产行业市场现状和评估及市场趋势分析

来源:独立经济学家杜猛 2019-08-31 浏览量:9187次

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(杜猛在北京电视台财经一周综述上)

2017年中国房地产投资走势回顾

本轮短周期,销售增速顶点在2016年4月(若考虑930调控集中出台和7-9月销售持续反弹,销售增速出现持续下滑始于10月),而到位资金增速顶点在2016年10月。投资增速也在2017年4月到达9.3%的顶点后持续回落。截止2017年10月,投资增速7.8%,累计下降1.5个点,月均下降0.25个点。

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中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告公开资料显示:到位资金约束、投资拐点已现。

2007年以前,房地产行业处于快速发展期,房地产投资增速和房企到位资金增速均维持高位,周期性拐点不显著,变化趋势一致。

2007年以后,房地产投资增速和房企到位资金增速出现明显的周期性波动,两者变化趋势也维持一致,而到位资金增速拐点0-9个月(均值为5个月)。

本年实际到位资金,是指房地产开发法人实际拨入的,可用于房地产开发的各种货币资金。而房地产投资,是指房地产开发法人开发各类房屋建筑物、配套服务设施、土地开发工程和土地购置的投资(不含单纯土地开发和交易)。到位资金会通过开发活动和土地购置转化为房地产投资,房企要增加或减少房地产投资,势必会提前追加或减少拨入资金,而到位资金多寡也会对房企投资能力形成限制。到位资金增速变化领先于房地产开发投资增速,是可以预判投资增速变化趋势的先行指标。

到位资金是投资增速的先行指标:

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在房地产短周期中:当周期上行,货币政策宽松、外部融资放松、销售回暖且回款率提升,资金宽裕叠加速推货和补库存意愿提升,到位资金增速提升,推动房地产投资增速提速;当周期下行,货币政策收紧、外部融资困难、销售回款减少,补库存意愿降低叠加大量刚性支出和有息债务,到位资金增速降低,房地产投资增速也随之降低。

让我们回顾一下历史数据:

2017年银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款在开发资金来源占比较高,分别达到13.9%、30.6%和15.7%。随着销售增速持续回落、开发贷(包括保障房开发贷和商品房开发贷)收紧,房企到位资金增速将继续缓慢回落,带动投资增速缓降。

土地购置费和施工面积形成支撑:

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我在管理房地产上市公司时期、国内房地产开发为主营业务的上市公司基本实现了管理预期效果,甚至于超越了全球同行上市公司管理效率:如在地购置费增速同增超20%、土地购置面积增速继续提升、施工面积增速维持3%左右。由于房地产投资=土地购置费+施工面积*单位施工成本,低库存支撑的拿地和施工增速,对房地产投资形成支撑。

去化周期位于历史低位:

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绝对库存大幅回落:

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区域分化在房价上和投资上:

一线增速震荡维持(投资刚性)、二线和三四线年初冲高后缓慢回落(销售回落传导、去库存有支撑)、环一线呈上升态势(房企普遍看好环一线,地价房价比低)。2017年9月,从投资增速看,一线、二线、三四线和环一线三四线分别为6.3%、8.3%、17.9%和8.4%,分别较2016年12月下降1.7个点、提升0个点、提升5.6个点、提升3.1个点。从增速贡献率看,四者2017年9月分别为9%、44%、10%和47%,分别较2016年下降5个点、下降7个点、提升2个点和提升11个点。

不同物业类型投资增速:

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不同能级城市投资增速:

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一般而言,一二三四线投资增速判断,可参考一二三四线销售增速作为先行指标。我十几年来一直在等待投资拐点,遗憾的是我本人没有看到。为什么有人认为,2017年房地产投资是悲观的消极观点,主要受是库存大的影响。销售增速对投资增速的边际影响,一二三四线各有不同。一线城市由于土地出让具有刚性,供应也具有刚性,加上长期供不应求,销售下滑对投资边际影响较小,严格调控下销售同比大幅下滑,但投资大幅下滑的风险很小。城市以次类推即可……

另外一个影响市场的重要因素是人口,由于人口流出和套户比较高,品牌房企布局慎重、地方中小房企资金紧张、补库存谨慎,同时政策去库存,销售增速回落对投资的边际影响较大。

2018年一二线城市销售回落对投资的边际影响进一步减小,主要有两个因素:(1)低库存下的补库存效应,从草根调研情况看,热点区域无房可卖,可售周期普遍在6个月以下;(2)租赁房政策全面试点,试点14城将加大力度建设租赁住房,具体影响详见后文测算。

全国房地产销售增速传导投资:

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一线房地产投资对销售不敏感:

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二线房地产销售传导投资向下弹性较小:

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二线房地产销售传导投资向下弹性较小:

三线房地产销售传导投资向下弹性较大:

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2017-2018年中国房地产景气指数情况:

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全国房地产开发投资增速走势

2018年1-10月份,全国房地产开发投资额99325亿元,占固定资产投资16.06%,同比增长9.7%,增速较1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,增长13.7%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。房地产投资除6月份明显较高(14111亿元),各月份基本稳定,在上下浮动中保持平稳。

2018年1-10月份全国房地产开发投资情况:

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2018年1-12月全国房地产开发投资额增速走势

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2018年全国房地产开发投资情况:

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名义投资同比增速持续高位:

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实际投资同比增速有所回升:

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拿地费用趋势往下而建安低位反弹:

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复停工2019年呈收窄趋势:

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房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,比上年提高2.2百分点。房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比上年提高10.2个百分点。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,比上年扩大3.4个百分点。土地购置方面,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比上年回落31.4个百分点。

本人认为:只谈资金回报率的公司一定不是一流公司。

科技创新作为民族振兴的基石,更是房地产发展的核心。而选择智慧城市建设和智能楼盘打造已经是大势所趋。诚者,天之道也;诚之者,人之道也。诚信是各种商业活动的最佳竞争手段,既是无形的力量,也是无形的财富,更是投资者的力量。来根源的角色看,诚信是一家房企真正意义上的名片。

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